Qui peut acheter en Suisse en 2026 ?

Acheter un bien immobilier en Suisse en 2026 : règles, restrictions et opportunités

Acheter un bien immobilier en Suisse en 2026

L’achat d’un bien immobilier en Suisse séduit chaque année des familles, des expatriés installés durablement et des acquéreurs internationaux. Avant de se lancer, il est essentiel de comprendre la réglementation, car l’accès au marché dépend à la fois de votre statut de résidence et de l’usage du bien. En 2026, deux cadres restent centraux. La LFAIE, plus connue sous le nom de Lex Koller, qui encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Et la loi sur les résidences secondaires, souvent appelée Lex Weber, qui limite la construction de nouvelles résidences secondaires dans certaines communes.

Point clé à retenir dès le départ : acheter un bien immobilier en Suisse ne donne pas droit à un permis de séjour. Les règles de résidence et d’immigration sont distinctes des règles d’acquisition immobilière.

 

Lex Koller 2026 : de quoi parle-t-on exactement ?

La Lex Koller vise à éviter que le sol suisse ne passe massivement en mains étrangères. Elle ne dépend pas seulement de la nationalité, mais surtout de la notion de « personne à l’étranger », qui inclut notamment les non-résidents et certaines situations de résidence en Suisse. Dans la pratique, l’autorité cantonale compétente est celle qui décide si une opération est soumise à autorisation et, le cas échéant, si elle peut être autorisée. Les conditions exactes peuvent varier selon les cantons et selon le type de bien.

 

Qui peut acheter librement en Suisse en 2026 ?

Citoyens suisses

Les citoyens suisses peuvent acheter librement des biens immobiliers en Suisse, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’une résidence secondaire, d’un bien de rendement ou d’un bien commercial, sous réserve des règles d’urbanisme et, pour les résidences secondaires, des limitations applicables dans certaines communes.

Ressortissants UE et AELE résidant en Suisse

Les ressortissants de pays UE ou AELE qui vivent en Suisse bénéficient, en règle générale, des mêmes droits que les citoyens suisses pour acheter un bien immobilier. L’élément déterminant est la résidence effective et légale en Suisse.

Titulaires d’un permis C

Les personnes disposant d’un permis C, y compris hors UE ou AELE, sont en principe assimilées aux Suisses pour l’acquisition immobilière. Elles peuvent acheter sans autorisation au titre de la Lex Koller.

 

Non UE et non AELE vivant en Suisse : ce qui est autorisé en 2026

Pour les ressortissants hors UE et hors AELE qui vivent en Suisse sans permis C, la situation est plus nuancée. En 2026, l’acquisition de la résidence principale reste généralement possible sans autorisation, à condition de respecter des critères précis.

Acheter sa résidence principale

Vous n’avez en principe pas besoin d’autorisation pour acheter votre résidence principale si vous remplissez les conditions suivantes
Vous disposez d’un permis de séjour valable, généralement un permis B.
Vous vivez dans le logement et vous ne le louez pas.
Si vous achetez un terrain à bâtir pour votre résidence principale, vous devez pouvoir commencer les travaux dans l’année suivant l’acquisition.

Acheter une résidence secondaire ou un bien de type “vacances”

En revanche, une autorisation peut être requise pour acheter
Une résidence secondaire.
Une résidence de vacances.
Un logement dans un aparthôtel ou une résidence avec services.

Ces catégories sont précisément celles qui déclenchent le plus souvent l’application de la Lex Koller pour les non UE et non AELE résidant en Suisse sans permis C.

 

Non-résidents : acheter en Suisse en 2026, dans quels cas

Pour les personnes vivant à l’étranger, l’achat d’un bien résidentiel en Suisse est strictement encadré. L’accès se concentre principalement sur des biens de vacances dans des zones touristiques autorisées, avec des quotas et des conditions d’usage.

Quota annuel national

Le nombre de résidences de vacances et d’unités assimilées pouvant être vendues à des acquéreurs étrangers non-résidents est limité par un quota national d’environ 1’500 autorisations par an, réparties entre les cantons. Cela signifie que, selon le canton et l’année, la disponibilité réelle peut être très limitée.

Conditions typiques pour une résidence de vacances

Les conditions exactes dépendent du canton et du type de bien, mais on retrouve des principes récurrents
Le bien doit se situer dans une zone touristique autorisée.
La surface habitable est limitée, souvent autour de 200 m², avec une limite de surface de terrain souvent autour de 1’000 m².
La location n’est pas libre toute l’année. Elle est généralement autorisée uniquement de manière temporaire pour une résidence de vacances, et parfois interdite pour une résidence secondaire.
Un même acquéreur ne peut pas posséder plusieurs résidences de vacances ou secondes résidences sous ce régime.

Cantons où l’achat de ce type de biens est impossible

Dans certains cantons, l’achat de résidences de vacances par des non-résidents n’est pas possible. C’est notamment un point à connaître si vous ciblez Genève ou Zurich, où ce type d’acquisition est généralement exclu.

 

Frontaliers : le cas du permis G en 2026

Les ressortissants UE ou AELE titulaires d’un permis G peuvent, dans certains cas, acheter une seconde résidence dans la zone où ils travaillent, sans autorisation. En contrepartie, la mise en location de ce bien est en principe interdite tant que le statut de frontalier dans la région est maintenu. Ce point mérite une vérification cantonale, car la mise en œuvre pratique dépend des autorités compétentes.

Lex Weber 2026 : résidences secondaires et règle des 20 %

La Lex Weber découle d’une votation fédérale de 2012. Elle vise à limiter la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes où les résidences secondaires représentent déjà 20 % ou plus du parc de logements. Dans ces communes, la construction de nouvelles résidences secondaires n’est possible que sous certaines conditions, ce qui réduit l’offre dans de nombreuses stations touristiques et zones très demandées.

Conséquence concrète pour un acheteur en 2026 : même si vous avez le droit d’acheter, vous devez aussi vérifier si le bien peut être utilisé comme résidence secondaire et si la commune permet encore ce type d’affectation. C’est un contrôle indispensable avant toute offre, en particulier en montagne et dans les zones touristiques.

 

Biens immobiliers commerciaux : un régime plus ouvert

De manière générale, l’acquisition de biens à usage professionnel, commercial ou industriel ne requiert pas d’autorisation au titre de la Lex Koller. C’est une différence majeure avec l’immobilier résidentiel. Attention toutefois, certaines catégories particulières, liées par exemple à des opérations de construction ou de mise en location de logements, peuvent être traitées différemment selon les cas. Là encore, une confirmation auprès de l’autorité cantonale est prudente.

Fonctionnaires internationaux à Genève : règles particulières

Les collaborateurs d’organisations internationales et de missions permanentes à Genève peuvent bénéficier de modalités spécifiques selon leur carte de légitimation, leur durée de présence et leur situation. Dans ce contexte, l’analyse se fait au cas par cas et doit être validée via les canaux officiels compétents. Pour un projet d’achat, l’anticipation est essentielle, car les justificatifs demandés et les conditions peuvent être spécifiques.

 

Acheter à Genève, Lausanne, Zurich ou en station : ce qui change vraiment

À Genève et Zurich, l’achat de résidences de vacances par des non-résidents est, en pratique, fortement limité voire impossible, ce qui oriente l’investissement étranger vers d’autres cantons et surtout vers des zones touristiques autorisées. Autour de Lausanne et plus largement dans le canton de Vaud, l’attractivité est forte, mais la faisabilité dépend du type de bien, de son usage et de la commune. En stations alpines, les deux contraintes se cumulent souvent : Lex Koller pour l’acquéreur non-résident et Lex Weber pour la commune et l’affectation en résidence secondaire.

 

Conclusion 2026 : acheter en Suisse, oui, mais avec méthode

Acheter un bien immobilier en Suisse en 2026 reste une excellente opportunité de vie et de patrimoine, mais c’est un marché très encadré. La règle d’or est simple : votre droit d’acheter dépend de votre statut de résidence, du type de bien et de son usage futur, et la commune peut imposer des limitations supplémentaires pour les résidences secondaires.

Avant de signer, il est recommandé de vous faire accompagner par un professionnel qui maîtrise la réglementation et les pratiques cantonales, afin de sécuriser votre projet, vérifier si une autorisation est nécessaire, et valider l’affectation possible du bien.

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